État des lieux d'entrée à Rennes : le guide complet du propriétaire bailleur

Pourquoi l'état des lieux d'entrée compte plus que celui de sortie

Beaucoup de propriétaires pensent à l'état des lieux au moment du départ du locataire. C'est trop tard. À la sortie, on ne fait que comparer : chaque mur, chaque sol, chaque équipement est confronté à ce qui avait été écrit le jour de l'arrivée. Si l'entrée dit seulement « bon état », sans détail ni photo, il devient presque impossible de prouver qu'une rayure, une tache ou une porte de placard abîmée date de l'occupation.

La loi organise d'ailleurs cette comparaison. Le décret du 30 mars 2016 impose que les documents d'entrée et de sortie permettent de comparer l'état du logement, soit sous la forme d'un document unique à deux colonnes (« à l'entrée » / « à la sortie »), soit sous la forme de deux documents de présentation similaire. Autrement dit : la qualité de votre sortie se décide le jour de l'entrée.

Ce que la loi impose : le contenu minimal

L'état des lieux est prévu par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et détaillé par le décret n° 2016-382. Il porte sur l'ensemble des locaux et équipements privatifs dont le locataire a la jouissance exclusive. Il doit comporter au minimum :

• le type d'état des lieux (entrée), sa date et la localisation du logement ;
• l'identité des parties et, le cas échéant, des personnes mandatées (agence, professionnel) ;
• les relevés des compteurs individuels d'eau ou d'énergie, lorsque les charges ne sont pas forfaitaires ;
• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès (badges, bips de parking, boîte aux lettres) ;
• pour chaque pièce, une description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement ;
• la signature des parties ou de leurs mandataires.

Des observations, des réserves et des photos peuvent être ajoutées. Elles ne sont pas obligatoires, mais ce sont elles qui font la différence en cas de désaccord. L'état des lieux peut être établi sur papier ou sous forme électronique, et il doit être remis à chaque partie au moment de la signature.

Le déroulé d'une bonne visite, pièce par pièce

L'état des lieux se fait de manière contradictoire : le locataire et le bailleur (ou la personne qu'il a mandatée) sont présents, au moment de la remise des clés. Service-public rappelle qu'il doit être établi dans de bonnes conditions d'éclairage. À Rennes, entre novembre et février, la lumière baisse vite en fin d'après-midi : un rendez-vous à 17 h 30 dans un rez-de-chaussée de centre-ville se fait à la lampe torche, et les défauts passent inaperçus. C'est une des raisons pour lesquelles nos créneaux s'arrêtent à 17 h.

Voici l'ordre que nous suivons sur le terrain, dans chaque pièce :

1. Le sol : type de revêtement, rayures, éclats de carrelage, taches, joints.
2. Les murs : peinture ou papier peint, trous de chevilles (on les compte), traces, fissures, humidité.
3. Le plafond : fissures, auréoles, état de la peinture.
4. Les menuiseries : portes, poignées, serrures, fenêtres, vitrage, volets (on les fait fonctionner).
5. Les équipements : radiateurs, prises, interrupteurs, points lumineux, ventilation, placards.
6. Les éléments propres à la pièce : évier, plaques et hotte en cuisine ; douche, joints silicone, robinetterie et chasse d'eau en salle de bains.

Chaque constat est écrit avec des mots précis et mesurables : « trois trous de chevilles au-dessus du radiateur », « rayure de 10 cm sur le plan de travail à gauche de l'évier », plutôt que « quelques traces ». Les photos sont légendées avec la pièce et l'élément concerné. Pour vous faire une idée du niveau de détail attendu, vous pouvez consulter un état des lieux réel que nous avons réalisé pour un studio meublé, anonymisé.

Compteurs, clés, équipements : les oublis qui coûtent cher

Les relevés de compteurs paraissent secondaires. Ils ne le sont pas : sans index d'entrée, la régularisation des consommations entre l'ancien et le nouvel occupant devient une source de conflit. Quand le chauffage ou l'eau chaude sont individuels, service-public précise que les relevés d'index de chaque énergie doivent figurer dans l'état des lieux.

Même logique pour les clés : on note le nombre exact de clés par serrure, les badges et les télécommandes, et on les essaie. À la sortie, une clé de boîte aux lettres manquante ou un bip de parking non rendu se règle en deux minutes… si leur remise a été écrite à l'entrée.

Enfin, on teste ce qui fonctionne : plaques de cuisson, four, volets roulants électriques, chasse d'eau, détecteur de fumée. « Démarrage vérifié » est une mention simple qui évite bien des discussions.

Le délai de 10 jours et le mois de chauffe

L'état des lieux d'entrée n'est pas figé le jour de la signature. Le locataire peut demander au bailleur de le compléter dans les 10 jours qui suivent sa réalisation, pour tout élément du logement. Pour les éléments de chauffage, la demande peut être faite pendant le premier mois de la période de chauffe : un radiateur qui ne chauffe pas ne se voit pas forcément lors d'une visite en juin.

Si le bailleur refuse de compléter l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Notre conseil aux propriétaires : acceptez les demandes de complément raisonnables et faites-les signer. Un ajout daté et signé vaut mieux qu'un désaccord non écrit.

Combien coûte un état des lieux d'entrée, et qui le paie ?

S'il est fait directement entre le bailleur et le locataire, l'état des lieux ne coûte rien. Quand un professionnel est mandaté, le locataire peut prendre en charge une partie des frais, avec deux plafonds cumulatifs indiqués par service-public :

• sa part ne peut pas dépasser la moitié des frais facturés (elle ne peut pas être supérieure à celle du propriétaire) ;
• elle est limitée à 3,03 € TTC par m² de surface habitable.

Pour ces tailles de logement, c'est la règle de la moitié qui s'applique, le plafond au mètre carré étant plus élevé. L'état des lieux de sortie, lui, reste à la charge du bailleur lorsqu'il est confié à un professionnel. Nos prix pour chaque type de logement sont détaillés sur la grille tarifaire.

Dernier cas : si les parties ne parviennent pas à établir l'état des lieux ensemble, l'une d'elles peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier). Son tarif est réglementé et partagé par moitié entre le bailleur et le locataire. En métropole, service-public indique 132,82 € TTC pour un logement jusqu'à 50 m², 154,74 € de 50 à 150 m² et 232,12 € au-delà, auxquels s'ajoutent des frais de convocation (18,06 €) et de déplacement (11,28 €). Le commissaire de justice doit prévenir les parties au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée.

Que se passe-t-il s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée ?

C'est le scénario le plus risqué, et il n'est pas rare quand la remise des clés se fait « entre deux portes ». La loi distingue deux situations :

• si l'état des lieux n'a pas été fait par négligence des deux parties, ou parce que le locataire a refusé, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil) et doit le rendre dans le même état, sauf preuve contraire ;
• si c'est le propriétaire qui a refusé de le faire malgré une mise en demeure, il devra prouver, en fin de bail, qu'il a remis le logement en bon état pour pouvoir réclamer quoi que ce soit.

Dans les deux cas, la discussion se fera sans document de référence, avec les photos de chacun et beaucoup d'incertitude. Pour les dégradations comme pour la vétusté, c'est en pratique au propriétaire de démontrer ce qui est imputable au locataire.

Usure normale et grille de vétusté

Un locataire ne paie pas l'usure normale. Le décret de 2016 définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal ». Une peinture de sept ans n'a pas la même valeur qu'une peinture refaite la veille de l'entrée, et un juge en tiendra compte.

Pour éviter les débats, bailleur et locataire peuvent convenir dès la signature du bail d'une grille de vétusté, issue d'un accord collectif national ou local. Elle fixe au minimum une durée de vie théorique pour chaque élément et un coefficient d'abattement annuel appliqué au coût des réparations. Elle se prévoit dans le bail, pas à la sortie : c'est un point à anticiper au moment de la mise en location.

Les 6 erreurs que nous voyons le plus souvent

1. Des formules vagues (« bon état général ») sans détail par élément.
2. Aucune photo, ou des photos non légendées impossibles à rattacher à une pièce.
3. Les compteurs oubliés, surtout l'eau froide en sous-sol ou le compteur de chauffage collectif.
4. Une visite à la tombée de la nuit, qui masque taches et rayures.
5. Un logement encore encombré (cartons, meubles de l'ancien occupant) qui empêche de voir les sols et les murs.
6. Un document non remis ou non signé par toutes les parties le jour même.

Faire soi-même ou confier l'état des lieux ?

Un propriétaire organisé peut réaliser son état des lieux d'entrée lui-même : notre modèle vierge reprend toutes les rubriques obligatoires. Confier la visite à un professionnel apporte surtout trois choses : la méthode (on n'oublie rien), la neutralité (un tiers rassure le locataire et apaise la relation) et un document photographique exploitable des années plus tard, au moment de la sortie.

À Rennes et dans la métropole, l'équipe de l'agence GES-LOC réalise ces visites pour des propriétaires particuliers, sans mandat de gestion. Vous pouvez calculer le prix pour votre logement en quelques secondes, puis réserver une date souhaitée : nous organisons ensuite le rendez-vous avec votre locataire.

Ce qu'il faut retenir

• L'état des lieux d'entrée se fait à la remise des clés, en présence des deux parties, et chacun en reçoit un exemplaire signé.
• Son contenu minimal est fixé par le décret n° 2016-382 : compteurs, clés et description précise de chaque pièce.
• Le locataire peut le faire compléter dans les 10 jours, et pendant le premier mois de chauffe pour le chauffage.
• Si un professionnel le réalise, la part du locataire est plafonnée (moitié des frais et 3,03 € TTC par m²).
• Sans état des lieux d'entrée, c'est le propriétaire qui se retrouve en difficulté à la sortie.

Une question précise sur votre situation ? L'ADIL d'Ille-et-Vilaine (22 rue Poullain-Duparc à Rennes, 02 99 78 27 27) renseigne gratuitement bailleurs et locataires. Pour faire réaliser votre état des lieux, notre formulaire de contact est à votre disposition.