État des lieux de sortie à Rennes : comment le réussir et ce que vous pouvez retenir

Une seule logique : comparer avec l'entrée

À la sortie, personne ne juge le logement « dans l'absolu ». La question n'est pas de savoir si l'appartement est beau ou propre, mais s'il est dans l'état décrit le jour de l'arrivée, usure normale mise à part. Un parquet rayé n'ouvre droit à aucune retenue si les rayures figuraient déjà dans le document d'entrée ; un mur impeccable à l'entrée et criblé de trous à la sortie, si.

Le décret n° 2016-382 tire les conséquences de cette logique : la forme du document de sortie doit permettre la comparaison avec celui d'entrée. On utilise soit une grille unique avec une colonne « entrée » et une colonne « sortie » pour chaque élément, soit deux documents de présentation similaire. Concrètement, si l'entrée a été faite sur un modèle de quatre pages, sortir un formulaire différent de deux pages complique tout. Le premier réflexe du bailleur est donc simple : retrouver l'état des lieux d'entrée signé, avec ses photos, avant même de fixer le rendez-vous.

Quand et comment fixer le rendez-vous

Selon service-public, l'état des lieux de sortie se fait lors de la remise des clés, au moment où le locataire libère le logement ou très peu après. L'ANIL précise qu'il se réalise une fois le logement vidé de ses affaires : un meuble resté contre un mur cache exactement ce que vous devez voir.

Service-public conseille de fixer la date par lettre recommandée avec avis de réception. En pratique, nous recommandons aux propriétaires rennais de caler la date dès réception du préavis, en tenant compte de trois contraintes :

• le dernier jour du bail : le rendez-vous se place le jour du départ ou juste avant la fin du préavis, jamais des semaines après ;
• le déménagement : prévoir le rendez-vous après le passage du camion et le ménage, pas le matin même ;
• la lumière : la visite doit se faire dans de bonnes conditions d'éclairage, ce qui en hiver impose un créneau en journée.

Si un nouveau locataire arrive dans la foulée, organiser la sortie et la nouvelle entrée le même jour est la solution la plus efficace : le constat de sortie devient presque mot pour mot la base de l'entrée suivante. C'est l'objet de notre forfait sortie + entrée, facturé 30 % moins cher que deux visites séparées.

Ce que le document de sortie doit contenir en plus

L'état des lieux de sortie reprend toutes les mentions de celui d'entrée : identité des parties, relevés des compteurs individuels, clés et moyens d'accès, description de chaque pièce. Le décret ajoute trois mentions qui lui sont propres :

• l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
• la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
• le cas échéant, les évolutions de l'état de chaque pièce constatées depuis l'entrée.

La nouvelle adresse n'est pas une formalité. C'est là que vous enverrez le solde du dépôt de garantie et le détail des retenues. Service-public précise d'ailleurs que la pénalité de retard ne s'applique pas lorsque le retard vient de ce que le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés. Profitez-en pour demander son RIB : la restitution par virement est plus simple et laisse une trace datée.

Sur place : la méthode de vérification

Nous menons la visite de sortie avec l'état des lieux d'entrée ouvert à côté, pièce par pièce et ligne par ligne. Chaque élément reçoit l'une de ces trois réponses : identique, usé normalement, ou dégradé. Seule la troisième peut avoir une conséquence financière.

Quelques points demandent une attention particulière, parce qu'ils sont souvent oubliés ou contestés :

• Les trous dans les murs : on les compte et on les compare au nombre noté à l'entrée. Deux chevilles pour une étagère ne se traitent pas comme vingt trous rebouchés grossièrement.
• Les joints de salle de bains : un joint silicone noirci par manque d'aération et d'entretien n'est pas de la vétusté si le logement a été loué il y a un an.
• Les équipements : on remet en marche plaques, four, hotte, volets, VMC. « Ne fonctionne plus » doit être constaté sur place, pas découvert la semaine suivante.
• Les compteurs : les index de sortie permettent de clore les contrats et de régulariser les charges.
• Les clés : on vérifie le nombre exact remis, par rapport à celui noté à l'entrée, badges et télécommandes compris.

Chaque différence se décrit précisément et se photographie, avec la même légende que la photo d'entrée quand elle existe. L'exemple d'état des lieux anonymisé que nous mettons en ligne montre ce niveau de détail.

Usure normale ou dégradation : où passe la frontière

Le décret de 2016 définit la vétusté comme l'usure ou la détérioration résultant du temps ou de l'usage normal. Les différences qui en découlent ne peuvent pas être retenues sur le dépôt de garantie. L'ANIL le résume ainsi : le locataire n'a pas à rendre un logement remis à neuf.

En revanche, le locataire répond des réparations locatives, c'est-à-dire les menus travaux d'entretien et les petites réparations liés à l'usage normal du logement. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en donne une liste, qui n'est qu'indicative : remplacement des vitres détériorées, détartrage et remplacement des flexibles de douche, remplacement des interrupteurs, prises et ampoules, graissage des gonds et charnières, par exemple. Les dégradations dues à un usage anormal restent également à sa charge.

Ces exemples restent indicatifs : chaque cas dépend de l'âge de l'élément, de la durée d'occupation et de ce qu'indiquait l'entrée. Si le bail prévoit une grille de vétusté, c'est elle qui fixe la durée de vie théorique de chaque matériau et l'abattement annuel à appliquer. Sans grille, l'abattement reste à apprécier au cas par cas, et un juge le fera à votre place en cas de litige.

Retenir sur le dépôt de garantie : justifier, chiffrer, respecter les délais

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et à deux mois pour un meublé. Les délais de restitution courent à partir du jour où le locataire rend les clés :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
• 2 mois s'il ne l'est pas, déduction faite des sommes justifiées.

Toute retenue doit être justifiée : états des lieux, photos, devis ou factures, ou décompte des loyers et charges impayés. En copropriété, le bailleur peut conserver une provision limitée à 20 % du dépôt jusqu'à l'approbation annuelle des comptes de l'immeuble, puis rendre le solde dans le mois qui suit cette approbation.

Si les réparations justifiées dépassent le montant du dépôt, l'ANIL indique que le bailleur peut le conserver et réclamer le solde au locataire.

Combien coûte l'état des lieux de sortie

Réalisé directement entre bailleur et locataire, il est gratuit. Confié à un professionnel mandaté par le bailleur, il est entièrement à la charge du bailleur : service-public précise qu'une clause du bail imposant ces frais au locataire est abusive et réputée non écrite. C'est une différence importante avec l'entrée, où une partie des frais peut être demandée au locataire dans la limite de 3,03 € TTC par m², sans dépasser la part du bailleur.

Chez Le Bon État des Lieux, le prix d'une sortie est le même que celui d'une entrée : 99 € pour un studio, 139 € pour un T2, 169 € pour un T3, avec une majoration de 30 % pour un meublé. Si vous enchaînez avec un nouveau locataire, le forfait sortie + entrée revient par exemple à 195 € pour un T2 vide au lieu de 278 €. Le simulateur de prix donne le montant exact pour votre logement.

Le recours au commissaire de justice est un cas à part : il n'intervient que si l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable. Ses frais sont réglementés et partagés par moitié ; en métropole, service-public indique 132,82 € TTC jusqu'à 50 m², 154,74 € de 50 à 150 m² et 232,12 € au-delà, plus 11,28 € de déplacement et 18,06 € de convocation.

Locataire absent, refus de signer, désaccord

Si l'une des parties ne vient pas, refuse de faire l'état des lieux ou refuse de le signer, l'autre peut faire appel à un commissaire de justice. Il convoque les deux parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance, et ses constatations s'imposent même si l'une d'elles est absente.

Attention au scénario inverse : si c'est le bailleur qui ne se présente pas, le locataire peut restituer les clés par lettre recommandée, et faute d'état des lieux de sortie, il est considéré comme ayant rendu le logement en bon état. Ne pas organiser la sortie revient donc à renoncer à toute retenue pour dégradation.

En cas de contestation d'un montant inférieur ou égal à 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant de saisir le juge : commission départementale de conciliation, conciliateur de justice ou médiateur. Le juge des contentieux de la protection peut être saisi ensuite, dans un délai de 3 ans. L'ADIL d'Ille-et-Vilaine renseigne gratuitement bailleurs et locataires avant d'en arriver là.

Ce qu'il faut retenir

• L'état des lieux de sortie se fait à la remise des clés, logement vide, et se lit en comparaison avec celui d'entrée.
• Il mentionne en plus la nouvelle adresse du locataire, la date de l'entrée et les évolutions constatées.
• L'usure normale ne se retient pas ; les dégradations et les réparations locatives non faites, si.
• Dépôt de garantie : 1 mois si la sortie est conforme, 2 mois sinon, avec justificatifs pour chaque retenue.
• Confié à un professionnel, l'état des lieux de sortie est à la charge du bailleur.

Vous attendez le départ d'un locataire à Rennes ou dans la métropole ? Réservez une date souhaitée dès réception du préavis : nous prenons contact avec le locataire et, si besoin, enchaînons avec l'entrée du suivant. Pour relire les règles côté arrivée, consultez notre guide de l'état des lieux d'entrée.